شهرداری تهران بسته‌ای برای اعطای تخفیف به سازنده‌های خوش حساب تدارک دیده می‌شود که با قید یک فوریت، در نوبت بررسی و تصویب در جلسه شهریه روزهای پیش رو قرار دارد؛ ای که به واسطه دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ است، در صورت بسته برای استفاده از نجومی برای لاکچری‌سازهای فعال در مناطق شمالی شهر ایجاد می‌شود. گزارش توجیهی این لایحه نشان می‌دهد هدف مدیریت شهری را در دسترسی مردم محلی به مسکن با اولویت اقشار محروم و ضعیف و طبقات متوسط ساکن پایتخت است که در سالهای اخیر با حل مشکلات مسکن روبه‌رو شده است.
این در حالی است که در بسته پیشنهادی شهرداری برای اعطای تخفیف و تسهیلات پرداخت هزینه‌های ساختوساز، امتیازهایی برای استفاده همه سازنده‌های فعال در تمام مناطق شهر از مناطق لوکس‌نشین شمال پایتخت پیش‌بینی شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای شهر تهران در هفته گذشته یک‌فوریت لایحه شهرداری با عنوان «اصلاح تصویب نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» را تصویب کرد تا بسته جدید «شرایط پرداخت انواع عوارض ساختمانی» را جایگزین کند. مدیران شهری در دفاع از یک فوریت به رشد 300 درصدی عوارض نوسازی که در افزایش کاهش تولید پروانه ساختمانی در فاصله سالهای 97 تا 100 تا 100 درصد افزایش یافته است، باعث افزایش کاهش تولید و ساخت دامن می شود.
می‌شود یکی از گلایه‌های مناطق در مناطق مختلف با توجه به هزینه‌های گفته شده پروانه و به همین خاطر شهرداری با ارائه لایحه‌های با قید یک فوریت شرایط بنای را برای پرداخت هزینه‌های جواز ساخت و سایر عوارض شهرسازی مرتبط در نظر گرفتن از این طریق. ضمناً و رونق‌بخشی به اقتصاد مسکن و بخش‌های تولیدی و خدماتی وابسته، ایجاد تحول در ساخت و ساز پایتخت را محل قرار داده و بستری برای دسترسی آسان‌تر اقشار متوسط و ضعیف به مسکن ایجاد کند. اما این لایحه با وجود دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ در محتوا، به هدفی می رسد که در گزارش توجیهی به آن اشاره شده است، اصابت است.
شرایط پرداخت برای سازنده‌هایی که بابت هزینه‌های پروانه ساختمانی به شهرداری تهران پرداخت می‌کنند، راه‌برد اصلی بسته‌شده در لایحه‌های تهران است. بر اساس این لایحه در صورتی که طرف بدهکار یعنی سازنده باید بدهی خود را بابت صدور پروانه را به صورت یکجا و نقدی پرداخت کند، از زمان تصویب لایحه تصویب مشمولان و جایزه خوش‌حسابی خواهد شد. به این ترتیب که اگر بدهی خود را در فاصله ۱۵ آبان تا ۱۴ آذرماه ۱۴۰۱ تسویه کند، از ۴۰ درصد تخفیف یا به اصطلاح جایزه خوش‌حسابی می‌شود. همچنین که در یک ماه بعد یعنی از ۱۵ آذر تا ۱۴ دی‌ماه بدهی خود را به شهرداری بابت عوارض شهرسازی را تسویه کنند، مشمول ۳۵ درصد کاهش خواهد یافت.
تسویه بدهی در یک ماه بعد از آن (۱۵ دی تا ۱۴ بهمن) ۳۰ درصد و در فاصله ۱۵ بهمن تا ۱۴ اسفند نیز ۲۵ درصد جایزه خوش‌حسابی خواهد داشت. در نهایت مؤدیانی که بدهی خود را در فاصله ۱۵ اسفند تا پایان سال تسویه کنند، مشمول ۲۰ درصد تخفیف ویژه می‌شوند. شهرداری خوشایند تهران از عنوان «جایزه‌حسابی» برای این تخفیف‌ها استفاده می‌کند، چرا که قانون مجوز اعطای تخفیف در مصوبه‌ها در هر سال را به شهرداری نمی‌دهد. اما شرایط برای امکان پرداخت جایزه خوش‌حسابی در صورت تصویب شورای شهر تهران وجود دارد.
سال گذشته نیز علیرضا زاکانی، شهردار تهران در بدو ورود به ساختمان بهشت لایحه‌های برای اعطای تخفیف درصدی در عوارض ساختمانی به خوش‌حساب‌ها ارائه کردند که به تصویب شورای شهر رسید. پارسال مدیران حوزه شهرسازی در توجیه این تخفیف برای هر سال در فاصله شهریور تا آبان ماه درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا می‌کند و به همین دلیل مدیریت شهری جدید به محض استقرار، تخفیف ۲۵ درصدی برای خوش‌حساب‌ها را می‌دهد. رساندن اما این لایحه نجات‌بخش شهرداری تهران در 1100 نشد و در صورت تحقق درآمدها نسبت به رقم بودجه مصوب شهرداری تهران ناگزیر به اصلاحیه‌های کاهش 11 هزار تومانی بودجه پرداخت. موضوعی که به اذعان برخی از اعضای شورای شهر تهران در تاریخ شهرداری وجود ندارد.
در طول یکی از دو دهه اخیر لوایح اصلاحیه بودجه‌ای که شهرداری عموما در فصل پاییز به شورای شهر ارائه می‌کند، عموماً به دلیل کسب درآمد بیشتر از سقف بودجه مصوب و با هدف تعیین تکلیف درآمدهای مازاد بر بودجه می‌شد اما پارس تاکتیکی تخفیف شهرداری را تنظیم کرد. در شهریور ماه برای افزایش درآمد از محل ساختوساز جواب نداد و در نهایت شهریور ناگزیر به کاهش هزینه‌ها رسید. با وجود این امسال هم مدیریت شهری به اعطای جایزه خوش‌حسابی متوسل شده است، به این امید که درآمد 50 هزار میلیارد تومانی سرمایه در سال جاری را به ارمغان بیاورد، آن هم در شرایطی که ظرف 6ماه نخست 18 هزار و 700 میلیارد تومان درآمد داشته باشد. آن محقق شده است، بهبود ببخشد.
بزرگ بسته حمایتی
مدیران شهری بسته‌های تخفیف‌ها و خوش‌حساب‌ها را یک زمین برد – برد برای شهرداری‌ها و سازنده‌ها می‌دانند اما تازه‌ترین تحقیق از سرمایه‌گذاران ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد این را می‌دهد از نگاه فعالان بازار مسکن یک بی‌نقص بزرگ که رفع آن نیز باید در هر نوع تصمیمی باشد. برای بازار فعالیت های ساختمانی در اولویت مدیریت شهری قرار گیرد.
به‌طور کلی سازنده‌های شهر تهران را می‌توان به دو دسته تقسیم‌بندی کرد که نسبت به حرکت بسته ساختوساز با متفاوت متفاوت است. یک گروه متوسط‌سازهای فعال در پایتخت هستند که سرمایه‌گذاری ساختمانی خود را در مناطق متوسط رو به بالا (مناطق عمدتا پرتقاضای ۴ و ۵ در شرق و غرب پایتخت) می‌کنند. آنها معتقدند همین حالا با فرض تخفیف ۲۰ تا ۴۰ درصدی برای سازنده‌های خوش‌حساب دو مانع بزرگ دیگر پیش روی آنها قرار می‌گیرد که عامل اصلی بی‌رغبتی آنها به فعالیت‌ها می‌شوند. مانع اصلی هزینه‌های صعودی مصالح ساختمانی و نامشخص بودن آینده نوسان قیمت مسکن به شکل صعودی یا نزولی است که چشم‌انداز سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای آنها تاریک ساخته است. سازنده‌ها شامل هزینه‌های تولید پروانه ناچیزی از هزینه‌های ساخت و ساز هستند، کما اینکه بر اساس طرح‌های تولید شده از پروژه‌های ساختمانی صادر شده در سال جاری، اکنون کل هزینه‌های فروش تراکم و اخذ پروانه ساختمانی برای سازنده‌ها حدود ۵/۲ درصد از هزینه‌های ساخت است. همچنین این امسال به‌طور متوسط فقط ۲۱ درصد از قیمت فروش را می‌شود. مدیریت شهری گذشته عصرار داشت که هزینه‌های ساختمانی را طی چند مرحله به ۳ درصد از کل هزینه ساخت (شامل قیمت زمین، هزینه تامین مصالح و دریافت مجوزهای مربوطه) افزایش می‌دهد. استدلال مدیران پیشین این بود که هزینه‌های صدور پروانه را به کاهش قیمت مسکن نمی‌انجامد و سازنده در هر صورت با توجه به اینکه سهام ناچیزی از هزینه‌های پروانه را شامل می‌شود، اعتنایی به تخفیف‌ها نمی‌خواهد داشته باشد و قیمت نهایی فروش ملک را بر اساس اجزای هزینه‌های اصلی داشته باشد. مانند قیمت زمین و مصالح و همچنین با توجه به شرایط تورمی تعیین می کند. بنابراین باید حق شهر و شهروندان از آنها بابت خدماتی که در جریان ساخت و ساز می‌شوند، نقدا وصول شوند.
با این مدیران شهری دوره ششم اعتقاد دیگری دارند و افزایش هزینه‌های اجرای پروانه در دوره گذشته را «غیرمعقول» توصیف می‌کنند. امید دارند با اعطای تخفیف به خوش‌حساب‌ها بازار بازار را می‌سازند. با این حال سرمایه‌گذاران ساختمانی در مناطق متوسط می‌گویند، علاوه بر این، ناپایداری هزینه‌های شدید ساخت و ساز و نااطمینانی‌ها نسبت به مانع اصلی ساخت و ساز آنها در حال حاضر به شمار می‌آیند، مانع دیگری هم وجود دارد که شهرداری با وجود می‌تواند برای آن چاره‌های بیندیشد، در بسته باشد. حرکت ساخت و ساز به آن نپرداخته است. این مانع «غافلگیر شدن سازنده‌ها با بخشنامه‌های جدید مدیریت شهری» حین اجرای پروژه است. سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌گویند گاهی در جریان روند چندماهه دریافت پروانه ساختمانی می‌شود که آنها ناگزیر شوند تا زمان تعیین تکلیف بخش‌نامه و جاری شدن آن در روند تصمیم‌گیری، کار را انجام دهند. نپرداختن به این مانع، حرکت بزرگ بسته ساخت و ساز است که شهرداری به شهری شهری ارائه کرده است. سازنده‌های مناطق متوسط عنوان می‌کنند که هزینه‌های صدور پروانه اگرچه در سالهای اخیر افزایش قابل توجهی داشته است، اما مانع اصلی آنها در برابر ساختوساز نیست و همین حالا در صورتی که موانع دیگر برطرف شود، با همین عوارض فعلی حاضر به فعالیت خواهند بود.
در گروه دوم سازنده‌ها که در مناطق نیمه جنوبی تهران (مناطق 9 تا 20) فعالیت می‌کنند، با وجود اینکه ارقام مناسب‌تری را در قالب‌های ساختاری می‌سازند، ارتباط بیشتری با کاهش هزینه‌ها ایجاد می‌کنند. اما حتی این گروه نیز عنوان می‌کنند که مشکل ساختن ساختمانی برای آنها بیشتر باشد و اولویت اصلی آنها برای بازگشت به فعالیت ساختمانی، کاهش هزینه ساخت پروانه ساختمانی نیست. در واقع هزینه صدور پروانه با وجود رشد قابل توجه در سالهای اخیر حتی برای سازنده های فعال در نیمه جنوبی تهران مسئله اصلی نیست. با این حال می‌توان گفت که این تخفیف بیشتر است.
لاکچری‌سازها مستثنی محل
تخفیف 40 درصدی برای تسویه‌کننده‌های ساختمانی ظرف یک ماه منتهی به نیمه آذرکه در این لایحه به سازنده‌های خوش‌حساب تعلق می‌پذیرد، یک نرخ تخفیف «نجومی» به شماره می‌آید که در سالهای اخیر انجام می‌شود. با وجود این لایحه به جای اینکه این تخفیف نجومی را صرفاً برای سازندگان مناطق هدف مسکن‌سازی در پایتخت در نظر بگیرد، در صورت نهایی نهایی برای همه سازنده‌ها این تخفیف را اعمال خواهد کرد. به این ترتیب یکی از دو ایراد بزرگ بسته این ناظر بر اعمال تخفیف نجومی به لاکچری‌سازها است. اگر شرایط پرداختی را داشته باشند، می‌توانند معادل نیمی از هزینه‌های پروانه‌ای باشند که حق شهر و شهرها در ساخت‌وسازهای مناطق ۱ تا ۳ رقمی قابل توجه هستند. این ایراد حین بررسی و تصمیم در صورت مشارکت فعال اعضای شورای شهر تهران خواهد بود. اقدام‌های ایده‌آل و کمک‌کننده به اهدافی که در گزارش توجیهی در قالب استفاده از اقشار محروم به مسکن به آنها اشاره می‌شود، این است که صرفاً برای سازندگانی که در مناطق مصرفی تهران هم با متراژ مصرفی مصرفی ملک تناسب استفاده می‌شود، تخفیف می‌یابد. یکی از معضلات اصلی بازار مسکن شهر تهران انجماد سرمایه‌های ملکی در مناطقی است که برای خرید خانه به آنها رجوع نمی‌کند. این در حالی است که شهرداری می‌تواند چنین نتیجه‌ای داشته باشد و مشوق‌هایی را برای سازندگان فعال در مناطق مصرفی به ویژه مناطق جنوب تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) در نظر بگیرند و به این ترتیب از اهرم عوارض ساختمانی به عنوان ابزار تنظیم‌کننده در بازار مسکن استفاده کنند. . همچنین مشوق‌ها در هدف هدفمند خواهد بود و به دسترسی اقشار مختلف به مسکن می‌پردازد که متراژهای مربوط به اعمال آن پیش‌بینی می‌شود. در این صورت سازنده‌ها هم به فعالیت در مناطق مصرفی شهر ترغیب خواهند شد و هم دامنه متراژی مطلوب مسکن را در ساخت و سازها مبنا می‌دهند. افزایش عرضه میان‌متراژها در مناطق قیمت‌مناسب بازار مسکن نتیجه اصلاح حرکت ساختوساز با این فرمول خواهد بود و به‌طور خودکار به خانه‌دار اقشار متوسط رو به پایین جامعه کمک می‌کند. این در حالی است که اگر مناطق و متراژها در اعطای تخفیف واحدها انجام شود، عملا لاکچری‌سازها منتفع اصلی این تخفیف نجومی در عوارض ساختمانی خواهند بود.
شهرداری چراغ‌سبز به «کندسازی»
ایراد اساسی دوم در بسته‌ای که برای تعیین شرایط پرداخت برای سازنده‌ها، روانه شورای شهر می‌شود و یک فوریت آن نیز تصویب می‌شود، ناظر بر پیشنهاد پیشنهادی اول در متن لایحه است. بر اساس این پرونده‌های پیشنهادی پروانه ساختمانی در صورت تسویه حساب قطعی عوارض، اگر تغییری در سطوح و سطوح اعمال نشوند، تا پایان سال ۱۴۰۲ افزایش احتمالی عوارض نمی‌شوند. با این وصف پیشنهادان پروانه عملا می‌توان با پرداخت هزینه‌های خود در سال جاری آن هم با احتساب تخفیف‌های نجومی که در جریان بررسی و تصویب است، با خیالی آسوده از بابت افزایش احتمالی هزینه‌های ساختمانی، ساخت و ساز را به یک سال و نیم آینده یعنی پایان سال رساند. ۱۴۰۲ به تعویق بیندازند. در واقع یادداشت در صورت عمل به منزله چراغ‌سبزی برای «کندسازی» برخی از سازنده‌ها در ۱۷ ماه پیش رو خواهند بود و می‌توانند به کارگاه‌های ساختمانی و تکمیل در تکمیل و ساخت پروژه‌های ساختمانی بینجامد.
ماجرای وام ۹ درصدی به سازنده ها
شهرداری بنا دارد بسته شود که جزئیات آن تشریح شود که در مرداد ۹۷ با عنوان «نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» به تصویب رسید. مرور این تصمیم از آن جهت قابل تامل است که نشان می‌دهد با وجود اعطای امتیازهای مختلف به سازنده‌ها در قالب «شرایط پرداخت آسان انواع عوارض مرتبط با ساختوساز» عملاً این تصمیم به رونق ساخت و ساز بینجامد میرسد. در مصوبات قبلی که هنوز هم طبق قانون مشخص شده است، برای مطالبات بیش از 300 میلیون تومان در صورتی که نیمی از آن به صورت نقدی پرداخت شود، شرایط پرداخت سه‌ساله الباقی با سودی معادل نصف نرخ سود بانکی اعتبار و اعتبار پیش بینی شده است. بود.در واقع قاعده در حال حاضر این است که سازنده‌ها معادل نصف بدهی بابت عوارض ساخت و ساز را وام بی‌دردسر از شهرداری دریافت می‌کنند که آن سه سال را بازپرداخت می‌کنند و نرخ سود آن ۹ درصد است. وامی که مشابه آن با این نرخ سود همین حالا در شبکه بانکی نایاب است. اما حتی این وام جذاب سازنده‌ها را به فعالیت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی شهر تهران ترغیب کند. چنان که امسال بر اساس آمار سه‌ماه، از حجم پروژه‌های ساختمانی به تفکیک واحد در آمارهای مدیریت شهری ثبت شد. اما با وجود کارنامه ناموفق سه‌ساله این مصوبه است که بر حرکت ساخت و ساز تأثیر می‌گذارد، مدیریت شهری در حال حاضر هم نسخه‌ای را به عنوان پیشنهاد پیشنهاد می‌دهد که همان جنس و ناظر بر اعطای تخفیف به خوش‌حساب‌ها است. البته چه در مصوبه مبنای عمل فعلی و چه در لایحه بعدی، به نظر میرسد آنچه مدیران شهری را به عکس‌‌العمل نسبت به نحوه وصول عوارض شهرسازی وا داشته، تنگنای مالی است. اما گذشته از این، اگر مقصودی به درآمدهای مبنی بر حرکت ساخت و ساز با انگیزه دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن نیز میرسد که در طرح توجیهی لایحه به پرداخت آن وجود دارد، باید اصلاحاتی در مفاد لایحه پیشنهادی توسط شورای شهر می‌گیرد. تا شکسته سال ۹۷ در این حوزه تکرار شود.
